EDITORIALS

Verblyf op grond - wie het regte?

Verblyf op landbougrond word gereguleer deur die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, Wet 62 van 1997. In die algemene omgangstaal staan die betrokke wet bekend as die ESTA-Wet.

Vir grondeienaars is dit belangrik om te verstaan dat daar regtens ’n onderskeid getref word tussen die statusse van die persone wat op plase woon en dat hierdie onderskeid uiters belangrik is vir doeleindes van die regsgevolge van ’n verhouding tussen grondeienaars en plaasbewoners.

Die ESTA-Wet verwys na ’n plaasbewoner as ’n “okkupeerder” en omskryf ’n okkupeerder as ’n persoon wat “toestemming” of ’n “ander regsgeldige reg” het om op ’n plaas te woon. Daar is al baie in hofuitsprake spekuleer oor wat ’n “ander regsgeldige reg” mag behels, maar vir doeleindes van hierdie artikel, sal gefokus word op plaasbewoners wat met toestemming op die plaas woon.

Toestemming behels hoofsaaklik dat ’n persoon toestemming by die eienaar of persoon in beheer van die plaas verkry, om op die plaas te woon. Sodra die persoon wat toestemming van die eienaar het op die plaas woon, op die plaas kom woon of intrek, is die ESTA-Wet van toepassing en geniet so ’n persoon regtens die beskerming wat die ESTA-Wet verleen teen onwettige uitsettings en verkry hy/sy regte soos vervat in die Wet.

Die beskerming van ’n plaasbewoner ontleen uit die ESTA-Wet is gevolglik nie onderhewig aan die ouderdom van die plaasbewoner nie. Dit is ook nie gekoppel aan die tydsduur van die verblyf op ’n plaas nie. Blote toestemming en feitelike okkupasie van die grond is voldoende om regte en beskerming soos verleen in die ESTA-Wet te vestig.

Gewoonlik gaan die bewoning van plase gepaard daarmee dat toestemming aan ’n persoon verleen word, ook tot gevolg dat die plaasbewoner se familie ook op die plaas kom woon. Regtens word hierdie familielede nie as “okkupeerders” beskou nie en is hulle regte onderhewig aan die regte van die persoon wat toestemming van die eienaar of persoon in beheer gekry het. Die Grondeisehof het beslis dat “toestemming” gesien moet word as ’n ooreenkoms tussen 2 (twee) partye en waartoe beide partye instem. Indien daar nie ’n afsonderlike toestemming of ooreenkoms is met ’n familielid van ’n plaasbewoner wat reeds toestemming het nie, is daardie familielid nie ’n okkupeerder in eie reg nie. Hierdie onderskeid tussen die persoon wat toestemming het is baie belangrik by die oorweging van uitsettingsverrigtinge omdat stappe geneem moet word teen al die persone wat toestemming het en dit dikwels gebeur dat twee of meer persone in die huisgesin van ‘n plaasbewoner, afsonderlik toestemming van die eienaar verkry om op die plaas te woon.

Bykomend tot die status, van “okkupeerder” soos hierbo beskryf, verleen die ESTA-Wet spesiale beskerming om die plaasbewoners wat ouer as 60 (sestig) jaar is en vir langer as 10 (tien) jaar op die plaas woon. Die spesiale beskerming wat hierdie persone geniet is gekoppel aan die feit dat hulle nie van die plaas afgesit kan word indien hulle ophou werk en/of weier om verder te werk nie. Daarmee saam kan hulle alleenlik van ’n plaas afgesit word as hulle ’n wesenlike verbreking van hulle verblyfvoorwaardes en ook wesenlike verbreking in die verhouding met die eienaar of persoon in beheer van die plaas begaan het.

Dit is belangrik dat grondeienaars deeglik bewus is van die bogemelde verskillende statusse wat die ESTA-Wet aan plaasbewoners toeken. Prakties gesproke beteken dit dat grondeienaars die volgende bestuurstappe behoort te neem as hulle toestemming verleen het aan werkers of ander persone om op n plaas te bewoon:

  1. Stel vas wie op die plaas woon (dit sluit die besonderhede van die plaasbewoner en sy/haar familie in);
  2. Wees versigtig wanneer toestemming aan iemand verleen word om op die plaas te woon. Beperk toestemming tot die persoon waarmee ‘n ander regsverbintenis, soos ‘n diensooreenkoms, bestaan;
  3. Stel vas hoe lank mense op die plaas woon;
  4. Stel met sekerheid die hoeveelheid en grootte van geboue wat deur plaasbewoners bewoon/opgerig is vas en bestuur dit behoorlik deur nie lukraak toe te laat dat nuwe en/of verdere geboue op die plaas opgerig word nie;
  5. Rig kommunikasie (geskrewe of mondelings) van enige aard aan die okkupeerder (die persoon wat toestemming het);
  6. Poog om behoorlike ooreenkomste in plek te kry met ‘n okkupeerder waarin die status van die okkupeerder en/of sy familielede na behore uiteengesit is;
  7. Kry behoorlike advies indien enige regstappe teen ‘n plaasbewoner beoog word en met spesifieke verwysing na ‘n ondersoek om die status van ‘n plaasbewoner te bepaal, met die oog op enige regstappe.

Baie grondeienaars en selfs regsgeleerdes het spreekwoordelik “hulle vingers verbrand” in regsgedinge waar daar verkeerdelik te werk gegaan is met die bepaling van die status van ‘n plaasbewoner. Waar ‘n grondeienaar onseker is, is behoorlike advies uiters noodsaaklik.



RETURN